 Comment se comporte le marché immobilier aujourd’hui, dans un contexte économique difficile ? Quelles sont les répercussions sur la distribution des crédits immobiliers en France ? Elément de réponse avec Jacques Daboudet, directeur des réseaux partenaires pour le groupe La Hénin – Crédit Foncier, qui distribue jusqu’à 8 milliards d’euros de crédit immobilier par an. Comment se comporte le marché de l’immobilier aujourd’hui en France ? « On est sorti d’une année 2010 exceptionnelle. Le premier semestre 2011 a été satisfaisant avec un marché de l’ancien qui s’est tenu. Contrairement au neuf, qui lui est clairement en souffrance avec une perte de 19% par rapport à l’année précédente, à la même période. Ceci étant essentiellement dû à la défiance des investisseurs (- 32%). Le marché des CMI (maison individuelle) résiste mieux avec une baisse de – 6%. Autre phénomène qui a un impact sur le marché immobilier, la hausse des taux d’intérêts des emprunts. Ils ont augmenté fortement puisqu’on est passé d’un taux moyen de 3,58 % sur 25 ans en novembre 2010 à 4,30% sur la même période aujourd’hui. Ceci aura indéniablement eu un impact sur la capacité d’emprunt des acquéreurs qui mécaniquement s’est légèrement réduite». Notons toutefois que depuis Août, les taux de marché se « détendent », et restent encore très bas. Les acheteurs « hésitants » doivent donc saisir cette opportunité de baisse des taux,, pour investir ! En ce qui concerne le marché des crédits immobiliers, cette tendance est-elle identique ? « Il est certain que la tendance suit celle des transactions. Après une production de l’ordre de 150 milliards d’euros en 2010 (102 milliards pour l’ancien et 42 pour le neuf), celle de l’année 2011 devrait avoisiner les 140 milliards. Ce recul s’explique notamment par la baisse du volume des transactions dans le neuf. En 2011 le marché immobilier est clairement à tendance baissière, même s’il l’on peut s’attendre à connaître une accélération des ventes sur le dernier trimestre en raison de la loi sur la taxe des plus-values immobilières (ndlr : qui entrera en vigueur le 1er février 2012). Mais selon nos analystes nous devrions observer une stabilisation du marché pour 2012, même si l’impact de cette loi sur le neuf et plus particulièrement auprès des investisseurs va être non négligeable. Ce qui devrait nous conduire vers un volume de production de crédit de l’ordre de 130 milliards d’euros pour 2012. Nous sommes dans un contexte économique délicat avec une échéance électorale qui aura automatiquement un impact, néanmoins il faut rester optimiste car la demande de logement est toujours importante ». On entend beaucoup de choses sur la santé des banques aujourd’hui. Existe-t-il une répercussion sur la distribution des crédits immobiliers ? « Aujourd’hui les banques connaissent une véritable crise de liquidités, ainsi qu’un phénomène de perte de confiance entre elles sur le marché interbancaire. Cela fragilise conjoncturellement un certain nombre d’établissements, mais structurellement les banques Françaises restent extrêmement solides. Néanmoins, la réforme Bâle III , dispositif réglementaire qui s’impose à tous les établissements bancaires, et poussant ces derniers à devoir renforcer leurs fonds propres d’ici 2018 ; entrainera inévitablement une modification dans la distribution des crédits, aussi bien auprès des particuliers que des entreprises». Difficile de dire encore précisement quel sera le comportement des banques françaises en la matière, mais une chose est certaine, celles-ci devront veiller à rentabiliser les crédits distribués, ce qui n’a pas systématiquement été le cas ces dernières années. Peut-on s’attendre à une frilosité accentuée des banques en matière de crédit immobilier ? « Concernant notre groupe Crédit Foncier-La Hénin, établissement spécialisé, notre production de crédits immobiliers est toujours très importante et elle le restera car c’est notre unique métier à la différence des établissements bancaires. Nos critères d’analyse nous permettent d’accorder des prêts jusqu’à 100 voire 110% du montant de l’opération. Simplement, comme tous les établissements financiers nous sommes vigilants sur l’analyse du risque et continuerons de l’être. Concernant le secteur bancaire, et l’arrivée de Bâle III, je suis certain que les banques traditionnelles, ne prêteront plus de la même façon qu’auparavant. En effet, si jusqu’à présent ces dernières usaient de la « Transformation » et pouvaient se permettre de prêter à très faible marge, voire même à marge négative, tout en ayant la possibilité de rattraper ces marges sur les équipements des clients, sur les comptes de dépôts… ce ne sera désormais plus le cas ! Les banques devront dorénavant intégrer systématiquement, le coût de la ressource, et du risque dans les prix proposés Néanmoins, sur le fonds il n’y a aucune raison de se montrer inquiet car la demande de logement est plus que jamais soutenue en France et le crédit immobilier est un moyen pour les banques de satisfaire leurs objectifs en matière de développement et de prise de part de marché ». Elles continueront donc d’accompagner le marché de l’immobilier et à financer les particuliers, mais probablement avec une rigueur accrue |
