2Les notions de base du crédit immobilier

Les taux du crédit immobilier
Le taux d’intérêt d’un crédit immobilier correspond à la rémunération de l’organisme prêteur.
On distingue deux grands types de taux :

Le taux fixe, dont le montant reste inchangé pendant toute la durée de votre prêt.
Le taux variable qui est ajusté en fonction de la variation d’un index de référence dans les conditions prévues dans le contrat d’origine.

Le taux est le cœur de votre projet de financement et c’est sur lui que doit porter l’essentiel du travail de négociation. Une baisse de taux, même minime, peut vous faire économiser une somme importante.

Les assurances
Une assurance de prêt est très souvent imposée par les organismes prêteurs. L’assurance emprunteur est limitée à la durée du crédit et permet de garantir le remboursement du prêt en cas de décès. Elle est souvent complétée par des garanties d’assurances permettant de se prémunir contre les risques d’incapacité, d’invalidité ou de chômage.
On distingue deux grands types de contrat : l’assurance de groupe et l’assurance individuelle.

L'assurance de groupe
L’assurance de groupe est souscrite par l’organisme prêteur au profit de l’emprunteur. Elle présente de nombreux avantages pour l’emprunteur :
- Les formalités d’adhésion sont simplifiées.
- Un tarif unique et des coûts réduits car négociés en amont par l’organisme prêteur.
- Lorsqu’une personne n’entre pas dans le cadre général, l’assureur peut proposer la prise en charge des garanties contre le paiement d’une surprime.
L'assurance individuelle
Des compagnies d’assurance, spécialisées en assurance emprunteur, proposent des contrats individuels. L’assurance individuelle est généralement mieux appropriée au profil de chaque emprunteur et le tarif qu’elle propose est donc personnalisé. La négociation de ce tarif peut alléger le coût de votre crédit. Il faut donc y attacher une grande importance.

Les mensualités et l’amortissement
Les mensualités de votre emprunt seront fixées selon votre capacité de remboursement et la durée de votre emprunt. Pour un emprunt de courte durée, le montant des mensualités sera plus important, mais le coût de votre emprunt sera moins élevé. A contrario, pour un emprunt de longue durée, le montant des mensualités sera moins important, mais le coût total de votre emprunt sera plus élevé. Pour les mensualités comportant une partie de capital et une partie d’intérêts (les prêts amortissables), un tableau d’amortissement est généré. L’amortissement d’un emprunt désigne son remboursement. Les principales modalités d’amortissement sont :

Le remboursement in fine (tout le capital est remboursé en une fois à l’échéance).
Le remboursement pas tranches égales.
Le remboursement par annuités constantes (en intérêts et capital).

Dans ce tableau d’amortissement figure la part du capital amorti qui augmente au fil du temps et la part des intérêts qui vont en diminuant. Ainsi, l’emprunteur rembourse au départ un maximum d’intérêts dans sa mensualité mais un maximum de capital à la fin du remboursement de son crédit.

Les garanties
Dans la majorité des cas, les organismes financiers n’accepteront pas de financer votre projet immobilier s’ils n’obtiennent pas un certain nombre de garanties qui les protègent en cas d’impossibilité de votre part à faire face aux règlements de vos échéances. Les garanties qui vous seront généralement demandées sont :

L’hypothèque conventionnelle
Désigne la mise en gage officielle d’un bien immobilier par son propriétaire. L’hypothèque conventionnelle doit être inscrite auprès du bureau des hypothèques et doit obligatoirement être constatée par un acte notarié.
La caution solidaire d’un particulier
La caution solidaire est le document par lequel une personne s’engage à payer les créances de l’emprunteur si celui-ci ne s’en acquitte pas. C’est donc un engagement très lourd. Le législateur à réglementé la manière dont devait être rédigé un acte de cautionnement.
La caution mutuelle
En contrepartie d’une rémunération variant de 2 à 3% du montant de l’emprunt, la caution s’engage à rembourser votre établissement prêteur en cas d’impayé de votre part. L’organisme de caution mutuelle prend une marge sur la caution et verse le reste sur un fond de garantie. C’est cette garantie mutualisée qui assure l’établissement prêteur d’un remboursement en cas d’impayé. Notez que si la caution est amenée à payer à votre place, elle est en droit de se retourner contre vous. Si aucun incident n’a eu lieu au cours du remboursement de votre emprunt, 75 à 80% de ce que vous avez versé en garantie vous sera remboursé. Ce remboursement se fait en fonction de la proportion de mauvais emprunteurs pendant la durée de votre prêt.
Le privilège de prêteur de deniers
Cette garantie permet à l’organisme financier non payé de faire vendre le bien et de se payer sur le prix de la vente et ce tout en ayant la priorité sur tous vos autres créanciers.

Les options

Modulation de l’échéance
La plupart des crédits immobiliers sont modulables. Cette option vous permet de réduire la durée de votre prêt lorsque vous modifiez à la hausse vos échéances. Véritable atout pour votre crédit immobilier, cette option peut vous faire faire des économies considérables.
Passer d’un taux révisable à un taux fixe
Cette option est grandement utile en cas de hausse des taux ou pour bénéficier d’une baisse importante des taux.
Lissage
Particulièrement utilisé lors d’un prêt immobilier cumulé à un autre emprunt (comme le PTZ +, par exemple), le lissage permet d’obtenir des mensualités uniques et par la même, moins élevées en évitant les paliers des différents prêts qui créent des niveaux de remboursement différents.
Franchise ou différé total
Cette option est principalement utilisée lors de l’achat d’un logement neuf ou lors d’un investissement locatif. L’organisme prêteur avance le montant prévu par le prêt pour couvrir les apports à effectuer durant la construction du logement neuf. Pendant cette période, l’investisseur ne rembourse ni intérêts ni capital grâce à la franchise. Le remboursement commence au moment de la réelle mise en location du bien immobilier.
Remboursement anticipé
Le remboursement anticipé est le fait de rembourser, en cours de prêt, une partie ou la totalité du capital restant dû. Les frais qui peuvent découler d’un remboursement anticipé sont strictement encadrés par la loi. Ces frais sont cependant négociables à la signature du contrat de prêt. Les banques ne peuvent s’opposer à un remboursement anticipé total, quelle qu’en soit la somme.