10La réglementation du crédit immobilier

En France, la réglementation sur le crédit est stricte et protège assez efficacement l’emprunteur. Vous trouverez ci-après une sélection des principes les plus importants pour le consommateur.

La Loi Scrivener
Elle instaure un certain nombre de règles auxquelles il n'est pas possible de déroger et qui s'appliquent au financement de toute opération immobilière d'un montant supérieur à 21 500 € (terrain, appartement, maison...).

Réglementation de la publicité sur les prêts immobiliers :
Toute publicité doit mentionner l'identité du Prêteur, la nature et l'objet du prêt. Si les documents publicitaires comportent des éléments chiffrés, le Prêteur doit faire figurer sur ces derniers la nature du crédit, le taux effectif global annuel (TEG), le coût total et la durée du Prêt immobilier.
Tout document publicitaire ou toute information communiquée ou remise à l'emprunteur doit comporter la mention :
"L'emprunteur dispose d'un délai de réflexion de 10 jours pour accepter l'offre de Prêt. La vente est subordonnée à l'obtention du Prêt et, si celui-ci n'est pas obtenu, le vendeur devra rembourser à l'acheteur les sommes déjà versées."

Réglementation de l'offre préalable de prêt :
Le législateur impose que le futur emprunteur dispose d’une information complète sur le prêt auquel il va souscrire. L’offre doit notamment comporter :

L'identité du Prêteur et de l'emprunteur et éventuellement celle des cautions déclarées.
La nature du Prêt (Prêt Epargne Logement, Prêt conventionné, Prêt du secteur libre...), son objet (résidence principale, achat d'un terrain...).
Le montant et la durée du crédit.
Les modalités du Prêt concernant, notamment, la mise à disposition des fonds.
L'échéancier détaillé des amortissements comportant les dates et le montant global de chaque échéance avec la part d'amortissement et la part des intérêts (sauf pour les Prêts à taux révisable).
Le coût total du crédit. Pour les Prêts à taux révisable, les conditions et modalités de révision du taux d'intérêt doivent être précisées.
Les modalités de l'assurance décès - invalidité exigée par la banque.
Les modalités de garantie (hypothèque, privilège de Prêteur de deniers, etc…).
Les conditions d'un éventuel transfert de Prêt.
Le délai de réflexion qui vous est accordé.

L'acceptation de l’offre préalable de prêt :
A partir du moment de la réception de l'offre de crédit qui doit être adressée par voie postale, un délai de réflexion de 10 jours est accordé. Il n'est possible de l'accepter qu'à partir du 11ème jour, en renvoyant l'exemplaire du document signé destiné à la banque. Il faut savoir aussi que, conformément aux dispositions légales, la banque s'engage à maintenir son offre durant 30 jours minimum.
attention

Jusqu'à l'acceptation de l'offre, aucune somme d'argent ne peut être versée, ni par la banque, ni par le client (par exemple pour les frais de dossier).

Condition suspensive d'obtention du ou des Prêts dans le contrat de vente immobilier :

« Si ma demande de prêt est refusée ? »
Tout compromis de vente d'un bien immobilier est le plus souvent assorti d'une condition suspensive d'obtention des fonds nécessaires à l'acquisition. Cela signifie qu'en cas de refus de Prêt, le compromis de vente sera caduc et les sommes déjà versées à titre de garantie seront remboursées.
« Comment suis-je protégé si je souhaite recourir à plusieurs prêts pour financer mon acquisition ? »
Lorsque l'emprunteur souhaite financer son acquisition à l'aide de plusieurs prêts et qu'il en informe les prêteurs, chaque prêt, dès lors que son montant est égal à 10 % du crédit total, est conclu sous la condition suspensive de chacun des autres prêts. Autrement dit, si un seul prêt est refusé, l'emprunteur sera dégagé des autres crédits éventuellement souscrits.
«Qu’est ce qui déclenche la réalisation de la condition suspensive ? »
La condition suspensive est réalisée dès que l'établissement de crédit a adressé son offre de Prêt, que le client l'a reçue et que celle-ci correspond aux caractéristiques mentionnées dans le compromis de vente. A partir de ce moment, il n'est plus possible de refuser d'acheter le logement, même en cas de non acceptation de l'offre adressée. Il en est de même s'il est prouvé que les démarches nécessaires pour obtenir les crédits à bonne date n'ont pas été faites par le client.

La loi Murcef
Elle précise que toute publicité relative à l’obtention d’un prêt d’argent par un particulier doit comporter de manière apparente la mention « Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent ». Le nom et l’adresse de l’établissement prêteur doivent eux aussi apparaître.

Le taux d’usure
C’est le taux maximum qui s’applique aux différentes opérations de prêts. Ce taux permet au législateur de protéger les consommateurs contre des taux trop élevés.

Le TEG
Dans le but de rendre les offres de prêts comparables, la loi française a défini un mode de calcul commun du Taux Effectif Global qui s’applique à tous les crédits. Les TEG permet à la fois de prendre en compte le taux proposé au consommateur, mais aussi les autres frais (assurances, frais de dossier, etc.). Le TEG doit obligatoirement figurer sur les offres de prêt.